营业收入、营业成本的实质性审计程序
营业收入、营业成本审计时主要执行以下审计程序：
序号
实质性审计程序
(一)
主营业务收入
1
获取或编制主营业务收入明细表：(1)复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符；
(2)检查以非记账本位币结算的主营业务收入的折算汇率及折算是否正确。
2
实质性分析程序（必要时）：
(1)针对已识别需要运用分析程序的有关项目，并基于对被审计单位及其环境的了解，通过进行以下比较，同时考虑有关数据间关系的影响，以建立有关数据的期望值：
1)将本期的主营业务收入与上期的主营业务收入进行比较，分析不同物业销售的结构和价格变动是否异常，并分析异常变动的原因；
2)计算本期重要物业（住宅、商业、办公、公寓）的毛利率，与上期比较，检查是否存在异常，各期之间是否存在重大波动，查明原因；
3)比较本期各月各类主营业务收入的波动情况，分析其变动趋势是否正常，是否符合被审计单位季节性、周期性的经营规律，查明异常现象和重大波动的原因；
4)将本期重要物业（住宅、商业、办公、公寓）的毛利率与同行业企业进行对比分析，检查是否存在异常；
如果毛利率与同行业公司相比明显偏高且与行业发展状况不符、存货余额较大、存货周转率较低，审计人员应核查是否存在通过少转成本虚增毛利润的行为。如果报告期毛利率变动较大或者与同行业上市公司平均毛利率差异较大，审计人员应当采用定性分析与定量分析相结合的方法，从行业及市场变化趋势，产品销售价格和产品成本要素等方面对被审计单位毛利率变动的合理性进行核查。
5)根据增值税发票申报表或普通发票，估算全年收入，与实际收入金额比较。
6）根据单位的施工进度及能力分析产品生产量和销售量的合理性，并查明异常情况的原因。
(2)确定可接受的差异额；
(3)将实际情况与期望值相比较，识别需要进一步调查的差异；
(4)如果其差额超过可接受的差异额，调查并获取充分的解释和恰当的证据；
(5)评估分析程序的测试结果。
3
检查主营业务收入的确认条件、方法是否符合企业会计准则，前后期是否一致；关注周期性、偶然性的收入是否符合既定的收入确认原则、方法。
4
获取物业价格表，抽查售价是否符合价格政策，并注意销售给关联方或关系密切的重要客户的产品价格是否合理，有无以低价或高价结算的方法相互之间转移利润的现象。
5
销售的截止测试，确定业务会计记录归属期是否正确，防止跨期事项。同一业务引起的借贷双方是否在同一会计期间入账。
6
存在销货退回的，检查手续是否符合规定，结合原始销售凭证检查其会计处理是否正确。结合存货项目审计关注其真实性。
7
销售折扣与折让：(1)获取或编制折扣与折让明细表，复核加计正确，并与明细账合计数核对相符；
(2)取得被审计单位有关折扣与折让的具体规定和其他文件资料，并抽查较大的折扣与折让发生额的授权批准情况，与实际执行情况进行核对，检查是否经授权批准，是否合法、真实；
(3)销售折让与折扣是否及时足额提交对方，有无虚设中介、转移收入、私设“小金库”等情况；
(4)检查折扣与折让的会计处理是否正确。
8
调查集团内部销售的情况，记录其交易价格、数量和金额，并追查在编制合并财务报表时是否已予以抵销。
9
根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序。
（二）
主营业务成本
1
获取或编制主营业务成本明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符，结合其他业务成本科目与营业成本报表数核对是否相符。
2
实质性分析程序（必要时）：
(1)针对已识别需要运用分析程序的有关项目，审计人员基于对被审计单位及其环境的了解，通过进行以下比较，并考虑有关数据间关系的影响，以建立有关数据的期望值：
1)比较当年度与以前年度不同产品的主营业务成本和毛利率，并查明异常情况的原因；
2)比较当年度与以前年度各月主营业务成本的波动趋势，并查明异常情况的原因；
3)比较被审计单位与同行业的毛利率，并查明异常情况的原因；
4)比较当年度及以前年度主要产品的单位产品成本，并查明异常情况的原因。(2)确定可接受的差异额；
(3)将实际的情况与期望值相比较，识别需要进一步调查的差异；
(4)如果其差额超过可接受的差异额，调查并获取充分的解释和恰当的审计证据。（例如：通过检查相关的凭证）；
(5)评估分析程序的测试结果。
3
检查主营业务成本的内容和计算方法是否符合会计准则规定，前后期是否一致。
4
复核主营业务成本明细表的正确性，编制生产成本与主营业务成本倒轧表，并与相关科目交叉索引。
5
抽查主营业务成本结转明细清单，比较计入主营业务成本的品种、规格、数量和主营业务收入的口径是否一致，是否符合配比原则。
6
针对主营业务成本中重大调整事项(如销售退回)、非常规项目，检查相关原始凭证，评价真实性和合理性，检查其会计处理是否正确。
7
在采用计划成本、定额成本、标准成本或售价核算存货的条件下，应检查产品成本差异或商品进销差价的计算、分配和会计处理是否正确。
8
结合期间费用的审计，判断被审计单位是否通过将应计入生产成本的支出计入期间费用，或将应计入期间费用的支出计入生产成本等手段调节生产成本，从而调节主营业务成本。
（一）分析性程序
关注产品的毛利率、通过地产公司各年度毛利率、与同行业毛利率等数据对比分析发现异常、分析同期、同地段、同楼层、同朝向单价的合理性。
例如：
项目名称
某公司2019年
某公司2018年
万科a2018年
新城控股2018年
蓝光发展2018年
营业收入
195.43
143.91
2,976.79
541
308.21
营业成本
152.25
98.62
1,861.04
343
222.68
毛利率
22.09%
31.47%
37.48%
36.60%
27.75%
企业内部数据对比，审计时选择了某xx地产公司2019年、2018年营业收入、营业成本数据计算了各期的毛利率。2019年毛利率较2018年大幅下降至22.09%。即通过执行分析性程序识别公司可能存在收入少记、成本多记，导致毛利率异常低下；或者因获利较低的项目本期销售结转较多，拉低了企业整体毛利；
企业与同行业数据进行比较，2019年某xx地产公司远低于万科、新城控股、蓝光发展等地产公司，从同行业数据分析，也表明公司营业收入、营业成本的完整性、准确性存在重大错报舞弊等风险。
低估收入：对各项目楼盘平均售价与同地段、类似品质的楼盘进行比较，若某xx地产公司项目均价为5.5万元，但同期、同地段、同楼层、同朝向、类似品质楼盘售价6.5万元，价差高达1万元，或者售价远低于同地段二手房售价，需要关注其定价的合理性。
高估成本。需要具体分析项目建造成本较高的原因，是因公司项目开发进度慢，相关成本较高（如融资成本），或是公司项目结算成本不真实准确，其目的为了降低增值率，实现少纳税。
（二）关注存贷双高情形
公司存在大量现金或者银行存款，但企业不停外部融资借款，或者到期无法及时偿还借款、债务情形。针对这一类情形需要充分关注货币资金真实性。由于地产公司经营普遍是高杠杆融资借款解决资金需求，龙头地产公司一般都存在较大金额的货币资金，以便应对行业低谷时资金紧急需求，或者当遇到优质项目时，以便有足够的资金进行资本运作，对其进行并购。但是一般非优质地产公司长期负担大额长短期借款，同时货币资金金额巨大，审计人员需要充分怀疑其货币资金的真实性。审计时需要充分关注其经营活动资金净流量是否为正数，对货币资金的存款利息收入匡算的利率，是否与银行同期活期资金存款利率相匹配，关注地产公司是否存在大额应付工程款，是否存在对供应商货款挤占；是否存在未能及时支付员工薪酬、税金；是否存在违约不能按期支付借款等情形。
（三）关注关联方交易公允性
关注关联方交易是否具备商业实质，是否存在非正常价格交易。例如，中国xx地产上市公司为了满足年度净利润的考核要求，通过关联交易将自己开发的位于宁夏的常年滞销产品办公楼，打包高价出售给控股股东用于办公使用（控股股东总部办公地：广州）。从商业实质来说，控股股东办公位于繁华的广州，不存在总部搬迁办公的需求。此外双方交易价格高于当地，同期、同地段的价格。针对该类交易存在重大舞弊风险，需要更多关注。
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