投资的民宿到底是怎么亏钱的(怎么让它变成赚钱的民宿)

近年来,很多人本着一个回归乡野的情怀投资开起了民宿,他们之中可能是某传统行业的老板、装修公司的老板、咖啡店老板、旅行社的经营者等等。

但是,投资民宿真的那么美好吗?

我们应该清醒的看到除了少数明星民宿的入住率能够超过90%以外,更多的民宿入住率是低的可怜的,甚至亏本是其常态。

今天我们就来算算民宿投资的那笔帐,想要投资民宿的多少还是需要知道一下的,不能一直凭借一口“情怀”的仙气就那么一直吊着。

目前我们国内的民宿以云南、浙江最火,云南的民宿总量也是全国最多,至于浙江,莫干山之名谁人不知。但是这里面各种层次不齐的民宿也是繁多,有的经久不衰,有的却是昙花一现。

小部分人是赚的盆满钵满,大部分确实不得不转让关门,那么民宿到底赚不赚钱,怎么样才能赚钱。

一般租赁房屋做民宿的合同为5到10年,收支项主要如下:

前期投入:租金、装修(机电、硬装、软装)

运营支出:水电费、人员费、经营物资、布草洗涤、设备维修费、营销费用

运营收入:住宿费(区分淡季和旺季)、其他(这个很不好说,有些民宿卖咖啡、书、工艺品)

投资的民宿到底是怎么亏钱的(怎么让它变成赚钱的民宿)

下面我们就来一个一个说这些项

一、前期投入

租金

我们以民宿基地大理为例,目前开民宿最常用的方式是租赁改建。在疫情前民宿生意如火如荼的时候,洱海周边的民用住宅租金为15万左右/年,一套宅子差不多15间客房。一般租金都是一次性付清,5-10年的租期。

装修

15个房间的民宿,整体机电装修全部做完,包含进特殊的风格营造,至少需要50万以上,平均每个房间3.33万。相信我,这真的已经是仗着地理优势抠着花钱了,大部分大家所见好的民宿都是15万/间起。

这样一算一个15间房的民宿前期投入就是租金65+装修50=115万,真的,相信我,有情怀的民宿真心不止这个价钱。

二、运营支出

水电费

主要消耗在照明、空调、热水器。入住率按20%算(底线,没这数的直接卖掉吧)。水用的比较少,我们就算算电的。假设空调一天开12个小时,2度/小时,一年365天,也就是12个月*2度电*0.775(电费单价)*365*15间房*20%入住率=2万/年

人员费

15间房最低需要3个人,1个保洁,1个店长,1个前台,保洁3500/月,其他人员4500/月(看开在哪吧,浙江什么的这种工资没人干)。那么也就是3500*12+4500*2*12=14.4万/年

经营物资、布草洗涤、设备维修

这三项需要视你的经营情况而定,还是按20%的入住率进行假设,那么物资跟布草的洗涤粗略可以各计1万/年,至于设备维修这个真不一定,经营时间越久维修费越高,当然有些换个灯泡通个水管什么的自己人也就干了,大件坏了才找专业的师傅来修,我们计5000/年。那么一年就是1+1+0.5=2.5万/年

营销费用

目前大部分房地产公司的新媒体营销投入大致是3万/月起,涉及到的服务内容有文案、平面、简易的H5互动等线上的推广,不包含线下的。咱们的民宿营销姑且定位1万/年,因为基本还是靠经营者自己在微信微博抖音传播,偶尔需要一些专业摄影师给你拍些美照。

那么我们来算一下这个15间房、20%入住率的民宿一年的支出就是水电2+人员14.4+物资、布草、维修2.5+营销1=19.9万

三、运营收入

大部分的民宿还是以住宿收入为主,其他像工艺品售卖的我们先不计算。

基本上全国的入驻率从淡到旺可以氛围四个阶层,分别都有不同的客房价和入住率。相信今年原地过年那种客房价少了好几大千还订不到的民宿大家都有耳闻。

先是入住率的分级

旺季:国庆、春节,14天,几乎可以算饱满

普通季节:暑假,基本从7月中旬到8月中旬算,一个月(其他时间孩子要做作业的),入住率可以有8成

略淡季:3月到7月中,也就是春季及春转夏,天气最舒服的时候,入住率4成(别怀疑,因为大部分人都在上班,周末才有空)

淡季:说来话长,它就是这么长,从8月中旬到年底,入住率2成。

再看平均的入住价格

旺季:600

普通季节:300

略淡及淡季:200

(这是针对客房装修3万的层次来的,当然你也可以说那加高不就可以了么,是呢,两个都加高的前提投资性价比的问题就出现了。)

那么这样就有了一年的收入旺季14天*600*15*100%+普通季31*300*15*80%+略淡季137*200*15*40%+淡季200*15*20%=41万,再扣除6%的税,约为39万。

投资的民宿到底是怎么亏钱的(怎么让它变成赚钱的民宿)

四、我们的投资账本

可以看到收入我们是以通常情况计算的,而支出则是以最低情况计算,这样一年下来39万-19.9万=19.1万,经营了5年,我们总体收入也就是95.5万,对比前期的投入115万,我们亏了接近20万。

这时候我们的租赁合同也到期了,你可能会说继续租赁不是可以降低边际成本么,好像有这样的道理。但是一个装修寿命5年的民宿你会选择去住么?这5年里你的周边又陆陆续续的新开起了好多民宿,不翻新装修市场竞争力又没了,势必,我们又得搞装修了。

那么到底怎么才能让一间民宿实现盈利,这里我们上海栖坞酒店管理有限公司,一家专业从事民宿酒店经营管理的公司(我没有吹牛)给您带来这些建议。

一、别去凑热闹

越是热闹的地方租金越是高,而租金一直都是卡在你喉咙上的刺。可以尝试去找找热闹周边的地方,放弃洱海边没事的,只要能看到洱海也是可以的,剩下来的钱你可以取一部分花再装修上,一样不会降低你的民宿品质。

二、砍人

当然不是真的砍人,经历过2021年的小伙伴应该都是懂得。官方数据显示登入爱彼迎的城市民宿经营毛利率是70%以上,而其他的民宿通常都在50%的水平。为什么会出现这样的差异,刚才在我们的计算模型里运营支出项最大的是人员,我们有一个店长一个前台一个保洁,但是城市民宿在借用爱彼迎的流量和后台管理之后可以完美的解决这样的问题,不需要店长和前台,保洁阿姨都是共享的,极大的降低了人员成本。

那么我们景区民宿怎么办呢,对于景区民宿来说爱彼迎这类平台能借用到的无非就是客流,对于运营成本的效益很小。

所以,在这里,上海栖坞酒店管理有限公司就给到您这样的好建议,即:联合经营。一个民宿15个客房需要1个店长1个前台1个保洁,两个民宿就是2个店长2个前台2个保洁,大家应该明白我下面要说什么了。当联合运营的体量达到10家的时候对于单家民宿,人员成本的降低是很可观的。

担心1个店长管不了10家民宿?没关系,你可以选择上海栖坞酒店管理有限公司这样资深专业的管理团队(我没有吹牛,上千间客房对我们来说都是家常菜)来管理他们。专业的管理团队还比不了业余选手么?

三、开源

至于这一项,像我们上一篇文说到的,要抱着一颗“流量”的心,价格上我们没有办法实现突破,那么就从入住率上下手。景区的流量存在淡旺季,那在淡季就从别的流量下手,流量叠加,互惠互赢的复合经营模式也不失为民宿未来好的发展方向。

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