买二手房增值税几个点(一文读懂个人买二手房增值税的正确计算方法)

买房是人生大事,那买卖房屋会涉及到哪些税费呢?今天,我就先写最为常见的住宅销售。

此处的住宅,仅指70年产权,水电费按照居民用水和居民用电收费标准的商品房。(公寓的水电属于商业用水和商业用电,价格比住宅的高一些。)

住宅在交税和向银行申请按揭贷款时,区分普通住宅和非普通住宅。

通常情况下,普通住宅相较非普通住宅,整体税负低,首付比例低。

那何为普通住宅呢?

就是指单套住宅套内建筑面积120平方米以下,或者单套总建筑面积144平方米以下、住宅小区建筑容积率在1.0以上、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

这里对普通住宅的界定面积,比如套内建筑面积120平方米和总建筑面积144平方米,都是包括120平方米和144平方米的。

除此之外,都是非普通住宅。比如144方以上(不含144方),别墅等。

这里我要再说一下,目前中国官方的说法里,是没有“豪宅税”一说的。

由于各地对房产的限购政策不尽相同,所以在个人二手房交易中,我就以广州为例,区分广州和广州以外的地区。

——–先看买房人要交哪些税,怎么交。

契税:

1、全国大部地区现行的一般税率是3%,据说长沙是4%。也就是说,144方以上的非普通住宅,或者144方以内的普通住宅在没有任何优惠减免的情况下,都是按照购房款的3%来计算交税。

2、个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。这一点,全国统一。

孩子18岁成年买房,可以视作一个独立的家庭。离异为单身。在广州,离异人士只能买一套房子。

广州的契税优惠税率,是针对首套房,家庭唯一的一套房,也就是说,只要现在这个家庭名下无房即可享受1%或者1.5%的契税税率,而无论之前是否有过购房记录,但是广州以外的多个地区,契税上的此项优惠,是针对首次购房。也就是在此地区从未买过房子的家庭/个人。

3、除了北京、上海、广州、深圳外,对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。而北上广深的二套房全部按3%的税率交契税。

契税的计税价格都是不含增值税的。

印花税:一本证五块钱。

——–再看卖房人要交哪些税,怎么交。虽然实际生活中,都是买家承担的。

增值税及附加:

普通住宅:

购买未满5年的,增值税及附加=(自行申报价格和税局评估价格孰高-增值税)*5.3%计算。也就是说,按房款全额征收5.3%的增值税及附加。

购买超过5年(包括5年),增值税为0。

这里5年的取证时间一般是以房产证(不动产权证)出证或契税完税证时间开始满5年。

对房产证(不动产权证)时间为购房时间有异议的,可提供以下材料证明:

1,提供上手购房契税完税证或上手房产证调档件(孰早);

2,属于房改房,提供《公有住房缴款明细表》或《购房协议》或收款收据(孰早);

3,属于继承、赠与(必须是直系亲属),析产(一般指离婚时搞到的房子)、分割的住房,可提供继承、赠与、析产公证书及分割前的契税完税证时间,作为是否满5年的计算开始时间。

非普通住宅:

购买未满5年的,增值税及附加=(自行申报价格和税局评估价格孰高-增值税)*5.3%计算。

购买超过5年(包括5年),增值税及附加=(自行申报价格和税局评估价格孰高-上手发票-增值税)*5.3%计算。无赠值的,增值税是0。

以前,增值税及附加是5.6%,但根据财税2019第13号文的规定,从19年到今年底,附加税、印花税减半,所以变成了5.3%。

上述增值税及附加是针对广州地区,那么,北上广深以外的地区是这样的:

普通住房:将购买不足2年的住房对外销售的,按照5.3%全额计算,将购买2年以上(含2年)住房对外销售,增值税是0。

非普通住房:将购买不足2年的住房对外销售的,按照5.3%全额计算,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售,按照卖价-买价的差额的5.3%计算。

个人所得税:

自用满5年(含5年)且属广东省内家庭(夫妻双方)唯一住房的,不征个人所得税。

自用的时间,一般以不动产证出证时间为准,如果不动产证不满5年,但可以提供以下材料的,也可以以下材料的时间孰早为原则:

1、购买商品房的,以不动产权证、契税完税证明上注明的时间或《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准。

2、购买公有住房的,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间或不动产权证上注明的时间为准。

3、自建住房的,以房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的不动产权证上注明的时间为准。

4、个人通过受赠、继承、离婚析产等非购买形式取得的房屋,以发生上述行为前的自用时间为准。

自用未满5年,不含5年的:

如果可以提供上手购房发票、契税完税证或上手来源为赠与(据实征收)的材料的,个人所得税=(自行申报价格或者评估价格孰高-房产原值-合理费用)*20%。

无法提供上手购房发票、契税完税证的,核定征收。按不含增值税的售价(自行申报和评估孰高)*1%。

个人所得税全国基本一样,区别在于核定征收时的税率,广东省内,广州是1%,佛山是2%,其他地区原来是2%的,最近都降到1%。全国大部分地区也就是1-3%的水平。

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