恒大事件来龙去脉，恒大事件全过程

恒大事件来龙去脉

观点网 时隔近一年后，恒大物业134亿存款被银行强执终于有了结果。

2月15日晚间，中国恒大与恒大物业均发布关于该事项独立委员会调查结果公告，结果与去年7月披露的初步调查结果并没有太大出入，只是内容更为详尽。

中国恒大指出该事项自上而下暴露出的合规缺失：质押事件的发生反映出集团存在潜在的内控问题，包括公司层面的高级管理人员/执行董事(可能是在知情的情况下)促使一家上市附属公司违反香港上市规则的披露和合规义务。

这并不令人意外，去年，包括“打工皇帝”夏海钧在内的多位高层人士就已引咎辞职。七个月之前，参与相关质押担保安排的中国恒大执行董事、行政总裁夏海钧，执行董事、首席财务官潘大荣，恒大集团执行总裁柯鹏因此辞职。

雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。

来龙去脉

或许，这份调查报告能够还原部分真相。于2020年12月28日-2021年08月02日，在恒大有关高管的授意安排下，恒大物业六家附属公司以存单质押担保方式，通过第三方，分三组向恒大集团提供了大额资金。

观点新媒体从公告获悉，涉及的恒大物业的六家附属公司分别为金碧物业、金碧恒盈、金碧华府、恒大恒康、金碧世家和金碧恒康，三组存单质押担保分别为20亿元、27亿元和87亿元。

操作手法方面，以第一组20亿元的存单质押担保为例，恒大接连做了两轮担保：

2020年12月28日，金碧物业通过在银行1的三个月定期存款，为一第三方公司提供金额为20亿元的存单质押担保，使该第三方公司获得等额的银行票据。在扣除和抵销了恒大集团支付的相关费用后，金额为人民币19.5275亿元的资金通过一通道公司间接转至深圳恒大材料。

紧接着于2021年3月23日至2021年3月26日，贵阳置业、广州鑫源及贵州广聚源向深圳恒大材料转账合计19.8275亿元；深圳恒大材料转而把这笔钱向第三方1悉数转账，第三方1向银行1还清票款。由此第一轮20亿元存单质押担保解除。

第二轮质押担保几乎无缝衔接地开展。2021年3月24日至2021年3月29日期间，金碧物业再以20亿元定期存单为第三方2融资向银行2提供存单质押担保，使第三方2获得19.554亿元银行借款，第三方2先后借助通道公司2、3，以增资和提供无息借款形式把资金转入贵州广聚源。

虽然没有直接文件显示资金被用于解除上述所述的定期存单质押，其他同期文件及恒大地产确认函表明这是资金的用途。因第三方2在借款合同项下发生违约行为，银行2于2021年9月25日至2021年9月26日期间对金碧物业的20亿元存单进行了划扣。

独立调查委员会指，第一组存单质押担保方案、具体经办及其他相关事宜均由恒大集团相关人员审批、办理。

其中，存单质押担保所涉及的银行账户开立及资金存入由恒大物业某些管理人员审批，主要是时任执行董事兼分管财务副总经理安丽红、时任执行董事兼总经理胡亮、时任执行董事兼董事长赵长龙，以及时任中国恒大执行董事兼首席财务官潘大荣参与审批通过。

而第二轮20亿元资金存入由时任中国恒大执行董事兼总裁夏海钧审批通过。

第二组和第三组发生着相似的情节，恒大物业就这样成了“提款机”，定期存款通过一系列违规操作流入了恒大集团的口袋。

自2021年9月-12月，因质押担保期限届满，触发质权实现条件，被银行强制执行的恒大物业附属公司存单质押的总计价值为人民币134亿元。

违规质押的背景，是恒大捉襟见肘的资金情况、以及面临的巨大流动性压力。

2020年12月中至下旬，基于资金需求，恒大集团提出开展一个专项融资业务，具体方案为利用附属公司对外做质押，为第三方向银行申请融资提供担保，第三方融资所获取资金，以支付在2021年2月的负债及/或应付款。

质押目的是继续利用专项融资业务，为集团的其他营运及财务需要获得资金，包括支付在2021年不同时间点到期的负债及/或应付款。

内控失当

中国恒大用大篇幅反省集团存在潜在的内控问题，包括该质押涉及公司层面的高级管理人员/执行董事(可能是在知情的情况下)促使一家上市附属公司违反香港上市规则的披露和合规义务等。

这个锅，总得有人来背，调查结果中提及的高层，正是时任中国恒大执行董事、行政总裁夏海钧，执行董事、首席财务官潘大荣，以及恒大集团执行总裁柯鹏三人。

早在2022年7月，恒大核心高管层变动，上述三人因为该事项被要求辞职。处于风暴中心的，便是恒大仅次于许家印的“二号人物”夏海钧。在他离开后，执行董事肖恩接任了行政总裁一职。

经调查后，独立委员会不建议恢复前述三位的原有职位。

其次，调查结果指雇员在促成该质押安排处理内部审批时所表现出的服从性，显示需要更多有关一般合规要求的培训，使得妥当的审核程序得以进行。雇员也应当知道，善意的合规问题可在无须担心被报复的情形下被提出及上报。

同时，附属公司层面的一些批准交易者严重依赖内部项目负责人在寻求批准之前对拟进行交易承担所有必要的合规检查。因此，批准交易者对拟进行交易的目的、理由和细节只进行了有限的独立审查。

另外，由于恒大集团或恒大地产的高级管理人员有参与有关交易及/或就有关交易发出指示，附属公司层面的管理人员在促成交易时表现出高度的服从性。

值得一提的是，一些雇员在访谈时提到，即使交易事项违反了正常程序，他们并没有角色去质疑集团高级管理人员所了解和推动的事项。这引申至一个潜在的问题，即在履行其批准交易者和把关者的职务时，相关人员有否行使其独立判断。

物业说法

雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。

恒大物业则将矛头对准了恒大，称反映出有关存单质押担保方案和合同审批未遵守内控管理制度、以及相关内部审批流程由恒大集团而非恒大物业最终决定的问题。

具体来看，作出对外质押担保审批方面，该事件中涉及的《恒大地产集团融资工作报送资料及用印审批表》、请示均由恒大集团发起，审批人均为时任恒大集团相关人员，未见时任集团相关人员签字或审批；此外，第二轮人民币27亿元存单质押担保未见到有关融资方案审批文件。该等情况不符合《物业集团管理办法》关于审批权限和审批流程的相关规定。

另外重要一点双方均有提及，则是在印章和档案管理方面存在较大隐患，两家公司共享处所保管公司印章，以及使用相互连通并有时重叠的用印审批系统。

这意味着，恒大物业附属公司的公司印章有可能在获得公司或恒大地产的高级管理人员批准，但未得恒大物业管理层批准的情况下被使用。

恒大物业指出，涉及该质押事件的集团附属公司未设立独立的印章和档案管理制度，其公司级印章均由恒大集团实际控制，其作为质押担保的当事方亦未能妥善保管相关合同文件，反映出集团附属公司在印章及档案管理方面存在一定内控缺陷。

另外，恒大物业称，涉及该质押事件的集团附属公司依赖恒大集团合同管理中心进行重大合同的审核，且未采取必要的风险评估及防范措施，包括未对被担保人进行必要的尽职调查及未要求被担保人或资金实际使用方提供适当或足够反担保措施等，缺少必要的独立的风险评估程序或制度。

亡羊补牢，为时或晚。对于134亿的存单损失，恒大物业说要向被担保人，或依据债权债务关系向资金实际流入方或使用方追偿。中国恒大则称将“以资抵债”，偿还方案主要透过集团转让资产予恒大物业抵销相关款项。

恒大事件全过程

恒大之所以走的今天这个财务困境，其实用一个字就可以概括了，那就是“赌”。可以说，恒大做了一个人类历史上，作为一个商业公司所能做的最大的赌局。很不幸的，赌输了。我们就来复盘一下这个赌局。

我们知道，过去二十年，房地产公司壮大得非常快，中国有着全世界最大最多的房地产公司。但是房地产行业其实利润率并不高，百分之十几而已。那么这些房地产公司是怎么快速做大的呢？我先举例子说一下。

比如说，我是一个房地产公司，我筹集了1300亿现金。干什么呢，用来拿地。我全拍成地，哪块地好我拍哪块。

我拿到地之后，直接就把这块地抵押给银行和信托，再借出钱来。能借多少呢？可能1000亿，可能1300亿全借出来，甚至还可能借到1500亿。看你这块地怎么样了，好地甚至还能溢价借。比如说，我又借了1300亿，用来干什么呢？继续拿地。

我又拿了1300亿的地，反手就又抵押了，抵押给银行，信托或者其它的金融机构，继续借钱。我又借来了1300亿，继续参加土拍，继续拿地。拿到的地继续抵押贷款，贷出的款继续拿地。就这样循环。

当然这个循环次数不会太多，一般的房地产公司循环个两三次就不错了。为了方便大家理解，我们假设我这个房地产公司就这样循环，用1300亿本金拿地，抵押贷款，再拿地，再贷款。最终我拍下了一万亿的土地，但是同时，我也背负了8700亿的负债，对吧？

那我怎么挣钱呢？我会算好时机开工，等我预售证下来，房子可以卖的时候，正好赶上下一波房价上涨周期，我就挣大发了。房价上涨的时候房子好卖得很，我这一万亿的土地，盖成房子最少我能卖两万亿，这是最少的。我拿到两万亿的现金，还掉8700亿负债，这两万亿的房子，建筑成本加上营销，所有的成本不会超过5000亿，把成本去掉，我还能剩多少呢？两万亿减8700亿再减5000亿，我能挣6300亿。大家不要忘了我的本金是多少啊，只有1300亿，1300亿变成了6300亿，房地产公司就是这么挣钱的。

可能有些朋友会觉得奇怪，你的钱都用来拍地了，你哪儿来的钱盖房子呢，最少预售证下来之前，你地基得打好吧？框架你得完成一部分吧？你哪儿来的钱？

其实行业里的人都知道，房地产公司盖房是不需要花钱的，你有地就行了。预售证下来之前的工程款基本上都是建筑公司垫资的。要不然恒大那么多的商票是怎么回事？等到预售证下来，自然就来钱了，卖房款就进来了。

这就是以往二十年房地产公司的商业模式，房地产公司所有的钱都用来囤地，留个几十亿够公司周转就行了，你囤的地越多，加的杠杆越大，欠的债越多，未来你挣得钱就越多。

说到这儿，大家可能就理解了，国家为什么要给房地产企业划定三道红线，不允许你欠那么多钱了。卖房的钱也要托管了，你房子盖到什么程度，银行给你放多少款。这些政策真是稳准狠，招招都打到了房地产企业的七寸上了。

咱们再来说一个问题，那就是我怎么才能算好时机，等我房子能卖的时候正好是房价开始上涨的时候呢？

其实这个更简单，中国的房价上涨周期是很明显的，咱们从步入本世纪开始算，2003年非典过后，房价涨了一波，下一次上涨是什么时候呢？2009年金融危机过后。再下一次呢？2016年。你要按照这个时间周期算，六年左右一波。什么时候房价会再上涨呢？那不就是现在嘛。

其实这个时间周期是没问题的，去年下半年深圳上海的房价不就开始涨了吗？如果不是国家及时出手摁住了，那现在真的不敢想。历次房价上涨都是从一线蔓延到全国的，这次也不例外，值得庆幸的是，国家及时出手了，一棍子夯死了。

这两个问题讲完了，你就知道恒大的根本原因了。不得不承认，恒大的算计是非常精准的。2018年国家调控房地产，很多房地产公司都在瘦身准备过冬，万科高喊“活下去”，大家应该都有印象。但是恒大呢？逆势扩张，现在恒大的土地储备全国第一。怎么拿的地？就是我刚才举得那个例子。时间周期呢？也赌对了。

如果说这次恒大赌赢了，去年下半年开始的房价上涨，如果说国家没有控制住，那会是一个什么样的结果呢？对恒大来说就是四个字：“一战封神”！人类历史上最大的房地产企业就此诞生，全世界的房地产公司，有一个算一个，在恒大的面前全是弟弟。所以我说，恒大此举可以说是人类历史上商业公司所下的最大赌局，就赌今年的房价上涨。一战封神。

那有人问了，如果赌输了呢？你不是已经看见了吗？现在就赌输了嘛。输的原因大家也知道，你其实步步都走对了，就是没估算到国家控制房价的决心如此之大。还是输了。

下一个问题，全国这么多房产公司，别人怎么不赌？恒大为什么要赌？其实不光是恒大，还有一些房产公司也是这么做的，无非没有恒大下得赌注大而已。恒大要赌，有两个原因，一个是它愿意赌，第二是它敢赌。

愿意赌的原因很简单，诱惑太大了，一旦赌赢就可以唱歌了，“你在那万人中央，感受那万丈荣光。”一战封神嘛。这个就不说了，我们重点说说它敢赌的原因。

恒大这些年分红很厉害，600多亿分红了，许家印自己就拿了400亿，这400亿啊，子孙十八代都花不完了。那为什么不敢赌？赢了，唱歌。输了也不影响生活啊。换成我我也敢。

这也是现在舆论争论的地方，很多人都在问这合理吗？这个问题不好说，我们客观地来讲一下吧。

开过公司的人都知道，公司是干什么的？其实是用来切割风险的。我拿我自己来举例子。

很多朋友都知道我以前开过婚庆公司，其实不管什么地方您去看一看，从事婚庆礼仪服务的，规模不大的，基本上注册的都是个体户，很少有公司性质的。为什么呢？麻烦，你得做账。未来不想干了，注销也是麻烦。但是我一开始注册的就是公司，目的就是为了切割风险。

我们当然对客户是全力以赴的，但是你不能保证掌控一切啊，万一出点什么事儿呢？truss架子上的灯光掉下来砸着谁了，或者着火了，这些你掌控不了的。万一玩砸了，客户索赔五十万，那我的公司注册资本就十万，我赔你十万就到头了。至于说我个人有百万资产千万资产，那是我的，跟公司没关系。我赔不了你一分钱。

恒大其实也是这么回事，今年恒大还想分红，被监管叫停了，你公司都这样了你还分红呢？没分红之前，钱是公司的钱，叫停是应该的，你先处理你公司的事儿。但是说实在话，已经分出去的红利，只要许家印按照规定交过税了，那就是他的合法财产了。你再想拿回来处理公司的事儿，不可能了。这是没办法的事儿，全世界都是这个路数，法律也没辙。

可能很多人想不通，那就这么便宜他了吗？只能说不一定。我说个微妙点的吧，这部分需要悟了。

恒大除了房产之外，还有一些副业的，矿泉水，汽车，足球什么的。这一段时间大家听说过这些业务有什么消息吗？我是没听到，最少大的消息没有听到。我跟大家讲，没有消息就是好消息。大家先琢磨一下这句话怎么理解。

国家是希望恒大能够全力以赴自救，有多大的劲儿使多大的劲儿，尽可能减少损失和影响。有人说了，那么多土地储备拿出来卖了呗，他卖不了，刚才不是说了嘛，土地都抵押了。不管你用什么办法吧，要的是你全力以赴解决问题的态度，还有行动。

如果说恒大确实全力以赴了，吃奶的劲儿都使出来了，即使说还有一些后遗症，国家也是愿意出手帮一把的，毕竟这个体量太大了。而且，能体面点还是体面点好。

但是，如果说恒大不想努力，继续幻想大而不能倒，想把这烂摊子甩给社会。那估计也不好甩，想让别人帮忙擦屁股，你自己的事儿总得说清楚吧，你这些个副业说道说道呗。我估计恒大想把这些副业解释清楚还是有点难度的。所以我说，有些事情啊，没有消息就是好消息。而且这一段时间，恒大在自救的过程中态度还是不错的，也在做。至于能做到什么样？有时候看似不相干的小消息说不定还是大消息呢。这方面大家自己琢磨吧。

接下来就要引发思考了，恒大现在可以告诉我们一个道理：做事创业激进点是可以的，但是不能抱着赌一把定生死的态度去做，成则为王败则死万万不可取。一旦有一搏定生死的念头，即使说你步步都走对了，也不一定能成功。恒大这个例子多典型啊。

最后我们说说涉及到自身的一些朋友怎么办？其实对于这些朋友来说，真的没有好的建议，只能是走一步看一步。主要还是看恒大自身的态度，还是那句话，恒大全力以赴解决问题，会有人帮他的。即使有一些问题恒大真的解决不了了，比如这个楼盘恒大确实努力了，许老板把私产都拿出来了，但是拼死都解决不了了，大概率会有央企接盘。但是，如果没这态度也没行动，那真不好说。

可能还有一些朋友，想趁此捡个漏，当然有捡漏的可能啊。那这个漏能不能捡呢？我认为即使能捡也不占多数。有些人能得到一些真实的信息，他们真的可能捡到。但是多数人信息是不对等的，只抱着一个想捡漏的朴素愿望跑去了。那还是多听听老祖宗的话：君子不立危墙之下。